沁园小区物业管理中心服务标准及细则

    为提高教工生活区物业管理水平和服务质量，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境，参照《物业管理条例》及陕西省物业管理相关规定，结合我校教工生活区的实际情况，提出如下物业服务实施意见:

一、指导思想

1.按照国家《物业管理条例》的相关规定，从学校实际出发，求实创新，深化改革，促进和谐，积极探索新的工作机制和模式。

2.以有利于提高物业管理水平和服务质量为原则，以人为本， 不断完善管理制度，实现社会、经济、环境三个效益的协调发展。

3.结合教工生活区目前的建设现状，对物业管理的各项服务项目，采取“总体规划、分步实施、保本经营”的办法。

二、物业化管理的运行机制

根据陕科大党办[2008] 002号党委会纪要精神，成立陕西科技大学未央教工生活区物业管理中心(暂定名，下称物业管理中心)。物业管理中心属于学校后勤集团代管。

(一)房屋管理

1.按有关法规政策规定和住户公约的约定，对房屋及配套设施进行管理服务。

2.房屋外观较整洁，无重大缺损现象;房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象;房屋零星维修与急修及时率达到95%以上。

3.对违反规定私搭乱建及擅自改变房屋用途现象，及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。

4.房屋装修符合规定， 对发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象坚决制止。

5.生活区出入口设置示意图和栋号标志。

(二)共用设施设备维护

1.制定设备运行、维修养护制度;定期对共用设施设备进行巡视检查，并有巡查记录。

2.设立24小时报修值班电话，急修30分钟内到达现场，一般维修按双方约定时间到达现场。

3.对消防设施设备定期检查，确保其良好的工作状态，可随时启用。

4.路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，并按规定时间开关。

5.各设备及公共场所、场地危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

6.定期清掏化粪池;定期清理雨水井、污水井，确保供水正常和排水畅通。

7.在接到相关部门和单位的停水、停电通知后，及时通知住户。

(三)保安公共秩序维护

1.教工生活区出入口24小时值班，重要区位24小时巡逻。

2.引导进入校区的车辆有序停放，保证道路畅通，不影响车辆、行人通行。

3.对撤出生活区的大宗物品具有严格的出门登记和管理制度。

4.对生活区内公共设施、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

5.保安人员要经过培训，有处理突发事件的能力。

6.拒绝小商小贩及闲杂人员进入小区。

(四)保洁服务

1.公共绿地、硬化地面、主次干道每天清扫清理一次;室外标识，宣传栏、景物小品等每周擦拭一次。

2.楼内楼梯、 扶手、开关面板、电梯厅每周保洁两次;楼道玻璃(不含高层及全封闭式玻璃)每90天擦拭一次。

3.积水积雪清扫及时。

4.合理布设垃圾桶、果皮箱，并做到每日清理、一月清洗一次;垃圾每日收集两次，做到日产日清，垃圾无外溢现象。

5.饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝阻，报告， 并配合有关部门进行处理。

6.定期灭虫除害，喷洒农药、投放鼠饵。

(五)绿化养护管理

1.草坪、绿篱、造型树及时修剪，铲除杂草。

2.花草树木适时浇灌、施肥、松土和预防病虫害。

3.绿化地设置宣传牌，宣传绿化常识和提示爱护花木。

四、收费标准

根据学校《关于职工住宅区物业管理的会议纪要》精神，本着“保本经营”的原则，参照西安市物业管理收费标准，减去学校为生活区物业管理服务费的补贴部分，经过测算:

1. 物业管理费每月每建筑平方米0.46元;服务费每户每月15元(垃圾清运、保安费)。

2.水费依据国家现行居民生活用水标准 (自来水3.9元/吨，)按住户实际用量收取，如行业调价，将按相关政策对水价进行调整。公耗部分由学校补贴。

3.电费使用IC卡计量，每度0.5元自购，如行业调价，将按相关政策对电价进行调整。公耗部分由学校补贴。

4. 采暖费收费标准按照西安市集中供热规定执行。如行业调价。将按相关政策对采暖费标准进行调整。

5.电梯运行费从二层起价，2层每月收费20元，3-11层，以2层电梯费为基准，逐层加收2元；12-21层，以11层为基准，逐层加收1.5元；22-33层，以21层电梯费为基准，逐层加收1元。用于电梯的正常维护保养、年检等。

6.机动车辆停放占位费，校内车辆统一在保卫处办理相关手续(西安、咸阳校区通用):(对未办理月停车手续的车辆，每进入生活区一次在30分钟以内的不收取费用，超过30分钟每2小时收取费用3元)。停车后应将防盗达到静音。

7.单元门门禁卡10元/个；

8.对于出租户，承租者非本校教职员工者，物业管理服务费、管理服务费、电梯运行费，在学校基础上加收80%。

9.对房屋闲置不住的住户(以住户当月使用水1 吨计量为界定)，物业管理费与管理服务费收取30%，不收电梯费。

五、物业管理服务费与管理服务费支出构成

1.服务人员的工资;

2.物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护费用;

3.物业服务区域清洁卫生费用;

4.物业服务区域绿化灌溉、养护费用;

5.物业服务区域保安秩序维护和垃圾清运费用;

6.办公费用;

7.物业管理中心固定资产折旧及其它费用；

8.电梯维保，道闸、监控维保费用。

六、物业管理中心收费与财务管理

1.对于教工生活区的住户，电费使用IC卡计量自购，水费按月由物业中心核查，登记，购电时统一结算。

2.对于教工生活区的住户，物业管理、服务费，电梯运行费，暖气费由物业管理中心负责按月对住户进行核对无误后，由财务处在教工工资中直接扣除，记入“物业管理中心”账户。

3.对于因其它原因在工资中无法扣除的人员由物业管理中心直接收取，上缴学校财务。

4.财务管理按照学校相关规定，由学校大财物统一管理。

5. 对物业管理的收支进行专项核算，按规定额度权限由物业管理中心主任、后勤集团总经理、校领导审批签字。

七、基础设施维修的基本界限与配套项目的实施管理

1.生活区各住户外水、电、暖(计量表以外)等共用部分的分支管道、管线的维修、养护费用，由物业管理中心支付;生活区共用部位、共用设施设备的主管道、管线、高压维修和更新、改造费用，由学校及动力部门负责(工程保修期内有施工单位负责)。

2. 生活区各位户室内(计量表以内)的水、电、暖等管道、零配件养护、由各住户负责。如需维修，材料由住户提供的，物业中心进行维修。

3.生活区内基础设施项目建设，由物业管理中心立项报后勤集团审批实施。

八、物业管理中心的权利和义务

1.建立健全物业管理中心的物业管理档案资料，制定《物业管理服务标准及细则》、《物业管理服务收费标准(暂行)》、《物业服务实施细则》、《教工生活区物业管理协议》、《房屋装饰装修管理规定》、《车辆占道(停车)规则》、《住户房屋外租租约》等。

2. 对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、门卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。

3.加强生活区的安全管理力度， 区内住户房屋不得作为任何经营性用房，否则，将按规定予以处罚。

4.教工住户房屋出租时，出租人与承租人需在物业管理中心办理相关手续，对擅自出租不办理手续的将按规定予以处罚。

5.对违反《教工生活区物业管理协议》、《物业服务实施细则》《房屋装饰装修管理规定》、《车辆占道(停车)规则》、《住户房屋外租租约》等的行为进行处理，以停水停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人员进行催交，催改

6. 装饰装修房屋时，住户应遵守《房屋装饰装修管理规定》

7.任何单位和个人不得占用教工生活区物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能

8.物业管理中心提供房屋自用部位、自用设施的维修养护等服务，但需收取材料费。

九、住户的权利和义务

1.住户享有对物业管理的有关问题向物业管理中心提出合理意见和建议的权利;

2.住户对物业管理中心的服务质量、服务承诺等有监督检查的权利。

3.自觉遵守《教工生活区物业管理协议》、《物业服务实施细则》、《房屋装饰装修管理规定》、《车辆占道(停车)规则》、《住户房屋外租租约》规则。

4.房屋装修时，遵守《房屋装饰装修管理规定》.

5.使用共用部位、共用设施设备的，应事先与物业管理中心取得联系，获得许可后方可实施，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的应予以赔偿。

6.严禁在楼道内堆放任何物品。

7.对于房屋出租的，出租人需在物业管理中心办理相关手续;教工生活区住户房屋不得作为任何经营性用房。

8.住户不能占 用教工生活区物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

9.自觉处理好相邻关系，和睦相处，不得侵害他人的合法权益。

10.不得将地下室租赁他人或从事经营活动、在地下室内做饭、存放有毒有害物品、堆放易燃易爆物品。保持公共场所的环境卫生，维护大家的安全。

十、违约责任

1.物业管理中心违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，住户有权要求物业管理中心限期改正，逾期不改正给住户造成损失的物业管理中心承担相应的违约责任;

2.住户违反合同，使物业管理中心未达到管理服务质量约定目标的，物业管理中心有权要求住户承担相应的违约责任;

3.物业管理中心违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，住户有权要求物业管理中心清退超收费用，退还利息并支付超出费用30%的违约金;

4.住户违反合同， 不按时交纳有关费用的，物业管理中心有权要求住户补交从逾期之日起按每天壹元交纳违约金。10日内逾期未交者，物业管理中心有权采取其它措施。

5.以下情况物业管理中心不承担责任

(1)物业管理中心在共用部位、公用设施设备进行维护维修期间，暂时停水、停电现象。但要提前告示。

(2)因非物业管理中心责任出现供水、 供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

十一、宏观监控机制

物业管理中心属于后勤集团代管。接受学校纪检、监察、审计、工会等部门的监督。并通过教工生活区住户直接接受服务对象投诉的渠道，对物业管理中心各部门的工作质量、服务态度、管理状况进行全面的监督，把服务对象的满意率作为一项重要的考核指标，把考评与员工的利益直接挂钩。